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Los mega propietarios se están apoderando de las casas de Zillow antes de que el público pueda verlas

El mercado inmobiliario caliente impulsa la alianza con firmas de tecnología inmobiliaria a medida que los propietarios tienen acceso a iBuyers para encontrar propiedades

Las empresas de Wall Street que recorren el frenético mercado inmobiliario estadounidense están aprovechando una nueva fuente de propiedades a la que los compradores habituales no pueden acceder.

Cerberus Capital Management y entidades relacionadas compraron más de 200 casas en el primer trimestre a través de las aletas de casas de nueva generación llamados iBuyers, incluyendo 138 de Opendoor Technologies Inc . El oleoducto a Wall Street desde Silicon Valley a menudo significa que las casas nunca llegan al mercado abierto. 

Otros propietarios de viviendas unifamiliares, llenos de dinero en efectivo para apostar por la demanda de alquileres suburbanos, están aplicando la misma estrategia. Sus compras se producen cuando muchos estadounidenses no pueden permitirse comprar casas, un efecto secundario de la fiebre inmobiliaria impulsada por la pandemia que ha provocado guerras de ofertas por la escasez de propiedades disponibles.

“En un momento en el que tenemos un inventario bajo único en una generación, tenemos empresas con fines de lucro que toman la decisión de retener viviendas del mercado”, dijo Mike DelPrete, estratega de tecnología de bienes raíces que sigue a los iBuyers. “Como sociedad, ¿estamos de acuerdo con eso?”

Cerberus, que administra $ 53 mil millones en activos, opera más de 24,000 alquileres a través de una compañía de cartera llamada FirstKey Homes. La firma recientemente tomó prestados $ 2.5 mil millones contra una parte de la cartera de propiedades a una tasa fija de 1.99%, según Kroll Bond Rating Agency.

Además de las casas que compró a Opendoor en el primer trimestre, Cerberus compró 52 de Zillow Group Inc. , El sitio de cotización que comenzó a cambiar casas en 2018, y 28 de Offerpad , según la firma de análisis PropertyRadar. Es posible que los datos, que se recopilaron a partir de registros públicos, no estén completos. 

“Las casas compradas a través de iBuyers son un mínimo del 1% de toda nuestra cartera de casas”, dijo un representante de FirstKey en un comunicado.

En los últimos años han surgido compradores que buscan obtener ganancias mediante la agilización del proceso notoriamente complejo de vender una casa. Utilizan software para estimar valores y hacer ofertas rápidas a los propietarios que expresan interés en vender sus propiedades. Cuando un propietario acepta, los iBuyers hacen reparaciones ligeras y vuelven a poner la casa en el mercado, buscando obtener ganancias cobrando tarifas de conveniencia.

Cerberus no es el único gran propietario que recurre a las empresas de tecnología. Invitation Homes Inc. , el propietario de viviendas unifamiliares más grande, recurrió a iBuyers para más del 5% de las 700 casas que compró en el primer trimestre, dijo el director ejecutivo Dallas Tanner en una conferencia telefónica reciente. Tricon Residential Inc. y Pretium de Donald Mullen también compraron viviendas a través de este canal emergente.

Para los iBuyers, vender a Wall Street puede ofrecer una mejor economía y una ventaja en la carrera por crecer. Limita los gastos, reduce las comisiones a los agentes inmobiliarios y permite que las empresas de tecnología se muden de casa rápidamente y se beneficien de las economías de escala. Pero en un mercado inmobiliario ajustado, existe una competencia cada vez mayor por las propiedades de nivel de entrada que buscan tanto los compradores por primera vez como los propietarios. 

“Tenemos escasez de viviendas, y cualquier inventario que los propietarios institucionales estén devorando significa que hay menos disponibilidad para los compradores de vivienda por primera vez”, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios . “En ese sentido, los inversores son un obstáculo para el comprador cotidiano”.

En general, las casas que los propietarios compraron a través de iBuyers fueron una pequeña fracción de las ventas de casas en Estados Unidos durante el primer trimestre. Pero para las empresas de tecnología, se suman. En Opendoor, que se hizo pública el año pasado mediante una fusión con una de las empresas de cheques en blanco de Chamath Palihapitiya, las entidades que compraron varias viviendas representaron el 21% de las ventas del primer trimestre de la empresa. Para Offerpad, el número fue del 16%, según PropertyRadar. Para Zillow, fue del 9%.

Los representantes de Opendoor y Offerpad declinaron hacer comentarios. Un representante de Zillow dijo que la compañía ajusta sus estrategias de venta de viviendas para mover el inventario rápidamente y reducir las tarifas que cobra a los vendedores.

“Estas estrategias incluyen la venta de viviendas a todo tipo de compradores, incluidas familias individuales, organizaciones sin fines de lucro e inversores”, dijo Zillow en un comunicado.

Los propietarios institucionales se apresuran a comprar casas ahora, ya que la era del trabajo desde cualquier lugar acelera el cambio de la generación millennial a los suburbios. Con una gran demanda de patios traseros y espacio adicional, los inversores han apostado a que los estadounidenses que carecen de efectivo para el pago inicial gravitarán hacia los alquileres unifamiliares.

Un desfile de  inversores , incluido el brazo de gestión de activos de JPMorgan Chase & Co. , Nuveen Real Estate y Brookfield Asset Management Inc., han comprometido miles de millones en capital nuevo para alquileres unifamiliares desde que comenzó la pandemia. Leer más: Aumento de alquileres en viviendas unifamiliares con mercado de prueba de propietarios

Pero recaudar dinero para comprar casas está resultando más fácil que encontrar casas para adquirir. En algunos casos, los inversores se asocian con constructores de viviendas para desarrollar viviendas que no estarán listas para los inquilinos durante meses, o incluso años.

“La oferta de viviendas unifamiliares sigue estando muy por debajo de la creciente demanda”, dijo Tanner, director ejecutivo de Invitation Homes, en la reciente conferencia telefónica. “Está entrando tanto capital en el espacio que todo es bastante competitivo”.

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