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La muerte y la vida del distrito central de negocios

Las oficinas no van a volver a ser como antes de la pandemia, ni tampoco los barrios del centro que las albergan.

La primavera pasada, un coro de expertos proclamó en voz alta un éxodo urbano generalizado y la muerte inminente de las ciudades. Ahora, poco más de un año después, nuestras ciudades están volviendo a la vida. Las aceras están comenzando a moverse; los restaurantes, que se han derramado en las calles, están llenos de clientes; se reabren museos y galerías; y los fanáticos están regresando a los parques de béisbol, las canchas de baloncesto e incluso a los lugares de conciertos al aire libre.

Pero un área de la vida urbana donde la pandemia está a punto de dejar una huella mucho mayor es en los lugares donde hacemos negocios. El cambio en curso hacia el trabajo remoto desafía el papel histórico de los distritos comerciales centrales, barrios como Midtown y Wall Street de Nueva York, Loop de Chicago o el distrito financiero de San Francisco, como los centros dominantes para el trabajo urbano. 

Estos distritos característicos de rascacielos y torres corporativas que definen los horizontes de las grandes ciudades, y que a menudo son sinónimos de centros urbanos, tendrán que adaptarse. Pero lejos de matarlos, el cambio al trabajo a distancia finalmente cambiará su forma y función de maneras más sutiles. Dadas sus ubicaciones estratégicas en el mismo centro de las principales áreas metropolitanas, los distritos comerciales centrales están perfectamente posicionados para ser rehechos como vecindarios más vibrantes donde la gente puede vivir y jugar, así como trabajar, un ejemplo de vanguardia de lo que muchos urbanistas ahora llaman 15 -Barrios de minutos . Y con una acción consciente e intencional por parte de los líderes urbanos y la asistencia del gobierno federal, estos CDB se pueden reconstruir de maneras que sean más inclusivas y asequibles.

El cambio más grande y más perdurable en nuestra geografía económica introducida por los turnos de pandemia a ser mucho menos en el lugar y la forma en que vivimos , y mucho más acerca de cómo y dónde trabajamos .

El efecto de la pandemia en el trabajo

Al comienzo de 2020, los  21 distritos comerciales urbanos más importantes del mundo albergaban a 4,5 millones de trabajadores en 100 millones de metros cuadrados de espacio para oficinas. Aproximadamente el 20% de las corporaciones Fortune Global 500 tenían su sede en estos distritos, según un informe de 2020 de EY. Unos meses más tarde, la mayor parte del conocimiento y el trabajo profesional  se realizaba desde casa. En un abrir y cerrar de ojos proverbial, los Distritos Comerciales Centrales de las principales ciudades del mundo se quedaron en silencio, vaciados de trabajadores y del bullicio de la actividad productiva humana. 

A pesar de que las vacunas se han acelerado y Estados Unidos ha vuelto a la vida, estos distritos comerciales en las principales ciudades han tardado en recuperarse. En 10 de los CBD urbanos más grandes de Estados Unidos, las visitas de los empleados a la oficina representaron aproximadamente una cuarta parte (27%) de los niveles prepandémicos según datos recientes de Kastle Systems, que rastrea estas visitas a través de tarjetas y tecnologías similares. 

La mayoría de los trabajadores de oficina no han regresado a las principales ciudades de EE. UU.

Incluso en las ciudades de Australia, que ahora están casi completamente reabiertas, las  tasas de ocupación en los Distritos Comerciales Centrales de sus dos ciudades más grandes permanecen muy por debajo de sus niveles previos a la pandemia  , alcanzando el 59% en Sydney y el 41% en Melbourne en abril.

Es probable que no sea solo el miedo a las oficinas en sí, sino el miedo a ir y venir de ellas lo que sigue siendo un desafío fundamental. Aunque el número de pasajeros del metro de la ciudad de Nueva York ha aumentado esta primavera, se mantiene en solo el  40% de los niveles previos a la pandemia . Más de  un tercio de los estadounidenses desconfían de viajar en metro o en un ascensor abarrotado, según un estudio reciente. Incluso cuando los parques de oficinas suburbanos donde la gente puede conducir al trabajo comienzan a llenarse, los distritos de oficinas del CBD siguen estando mucho más vacíos.

Por supuesto, más trabajadores regresarán a la oficina en los próximos meses, a medida que avancen las vacunas y disminuya la amenaza de Covid. En última instancia, el trabajo remoto realizado desde casa probablemente representará aproximadamente una quinta parte (21,3%) de todos los días laborales, en comparación con solo el 5% antes de la pandemia, según encuestas del economista Nick Bloom y sus colegas.Esto no solo reducirá la demanda de espacio para oficinas, parte del cual se compensará con la necesidad de más oficinas privadas y un gran espacio para el distanciamiento social; afectará con fuerza al ecosistema más amplio del centro de restaurantes, cafés, bares y tiendas minoristas que conforman la economía de los distritos comerciales. Bloom y sus colegas estiman que este cambio reducirá el gasto de los consumidores en los CBD de las principales ciudades en aproximadamente un 5% a 10% en relación con su línea de base prepandémica, y Manhattan sufrirá el mayor impacto: una reducción del 13% de los niveles prepandémicos.

Al igual que con muchos otros efectos de la pandemia de Covid-19, la carga de la transformación y el declive de los distritos comerciales centrales recaerá más sobre los trabajadores de servicios con salarios bajos. El experto en el centro de la ciudad, Paul Levy, estima que cada 500.000 pies cuadrados de espacio de oficinas ocupado en el CBD crea puestos de trabajo para 18 empleados de limpieza, 12 empleados de seguridad y 5 ingenieros de construcción. Como ha documentado el Banco de la Reserva Federal de Minneapolis , estos trabajadores de servicios de bajos salarios, en gran parte minoritarios y en gran parte inmigrantes han sido los más afectados por el impacto económico en el CBD, mientras que los profesionales y los trabajadores del conocimiento han podido simplemente cambiar al trabajo remoto. 

¿Qué sigue para los vecindarios centrados en el trabajo?

El declive del CBD a la antigua no significa la muerte de los barrios que lo albergan. Sus ubicaciones son demasiado buenas, demasiado céntricas, demasiado densas y con demasiada infraestructura y arquitectura, para permanecer vacías por mucho tiempo. Y su transformación, como casi todos los demás aspectos de la pandemia Covid-19, será menos una interrupción fundamental y más una aceleración de las tendencias que ya están en marcha.  

A pesar de que nuestras ciudades han evolucionado y cambiado notablemente en las últimas décadas, los CBD de muchas ciudades importantes conservan algunos de los atributos unidimensionales de trabajo de 9 a 5 que los urbanistas como Jane Jacobs y William “Holly” Whyte denunciaron. Hace medio siglo y más. Ahora hemos pasado por un experimento de un siglo en la construcción de centros urbanos para abejas obreras. La realidad, como dijo Jacobs hace mucho tiempo, es que tenemos que construir centros urbanos para la gente . De hecho, los barrios urbanos son los organismos más adaptables y resistentes: de la decadencia urbana brotan las semillas de una nueva vida.

Quizás el mejor análogo histórico de lo que atraviesa el CDB en la actualidad es la desindustrialización. Pocos, en los días oscuros de los años setenta u ochenta, hubieran predicho que las antiguas áreas de fabricación de la ciudad finalmente serían reutilizadas y reutilizadas no solo como distritos artísticos y creativos, sino como centros de tecnología y conocimiento, o que se convertirían en los epicentros de la gentrificación que se ha convertido en una característica definitoria de las ciudades superestrellas en la actualidad. Los Distritos Comerciales Centrales tienen atributos – su ubicación, densidad, conectividad de tránsito y más – que les permiten adaptarse a esta nueva realidad. El mayor desafío es garantizar que, a medida que regresen, se conviertan en comunidades más equitativas e inclusivas.

En un futuro no muy lejano, más personas comenzarán a regresar a sus oficinas. Si bien muchas empresas han mostrado una nueva aceptación del trabajo remoto, otras como Amazon.com Inc., Blackstone Group Inc. y JPMorgan Chase & Co. han dicho que esperan que un porcentaje significativo de su fuerza laboral regrese a la oficina. Las grandes empresas de tecnología como Facebook Inc. y Google de Alphabet Inc. han duplicado su espacio de oficinas en Manhattan durante la pandemia. Incluso las empresas que se están inclinando hacia el trabajo remoto seguirán necesitando espacio físico para una parte de sus trabajadores, en particular para incorporar nuevos empleados y aculturarlos en sus formas de hacer negocios. De hecho, muchas empresas han pospuesto la contratación durante la pandemia hasta que puedan conseguir que los trabajadores vuelvan a la oficina. 

Incluso aquellos que trabajan de forma remota no están simplemente encerrados en sus casas y apartamentos. Según una encuesta reciente , el 22% de las personas que planean teletrabajar dicen que lo harán fuera del hogar, y la mayoría de esas personas planean pasar tiempo en espacios de coworking, cafés, restaurantes o espacios públicos al aire libre, todo lo cual están disponibles en los distritos comerciales centrales. 

Estos distritos de oficinas tendrán que evolucionar y cambiar de manera que reflejen las necesidades cambiantes de los trabajadores y los patrones cambiantes del trabajo del conocimiento. De hecho, la oficina del futuro probablemente será menos un solo edificio en una sola ubicación, y más una consecuencia del tejido urbano. Está evolucionando hacia una “red de espacios y servicios vinculados con la tecnología”, como escribió el experto en el futuro del trabajo Dror Poleg en su libro Rethinking Real Estate . Un ecosistema interconectado podría abarcar no solo la ubicación de una oficina central, sino también las oficinas en el hogar, espacios de trabajo conjunto, cafeterías y otros espacios de terceros que respaldan el trabajo remoto en los suburbios o áreas periféricas. 

“La gente ya no tiene que estar allí, lo que no significa que se vayan todos”, escribió Poleg. “Pero sí significa que las ciudades / edificios tendrán que competir más ferozmente y en nuevas dimensiones”.

La oficina tal como la conocemos ya estaba en pleno proceso de cambio y transformación. Hace unos veinte años, cuando estaba investigando Rise of the Creative Class, Pregunté a los jóvenes creativos en campos desde la tecnología hasta las artes qué querían en un lugar de trabajo. Me dijeron que era la capacidad de trabajar en grandes proyectos, con grandes personas, en grandes espacios, en un gran barrio. Todo eso es aún más cierto en la actualidad. La oficina del futuro será menos una granja de cubículos donde los trabajadores se estacionarán detrás de sus computadoras portátiles y más una arena para la interacción social. Las oficinas deberán ser más saludables, más esparcidas, con más áreas comunes y espacios de reunión, y más espacio de trabajo al aire libre. Los empleadores deberán ofrecer a sus trabajadores remotos servicios como salas de ejercicios y restaurantes internos para alejarlos de sus oficinas en casa, especialmente los lunes y viernes. Deberán ofrecer una programación especial: no solo platos de vino y queso, sino también capacitación y educación en el lugar, acceso a cursos de posgrado, y ofertas grupales de fitness y bienestar. En las ciudades sede, las oficinas también deberán funcionar como declaraciones de marca. Las empresas harán estas cosas por una sencilla razón: atraer y retener talento. 

Esta cultura se extenderá mucho más allá de las cuatro paredes de las torres de oficinas. El CBD ya no puede funcionar como una colección de cafeterías de bajo consumo, cadenas de cafeterías, restaurantes y bares de ensaladas. Para evolucionar y sobrevivir, sus ofertas deberán volverse más locales, auténticas y seleccionadas activamente. Un día en la oficina se gastará menos en un solo edificio y se convertirá más en un viaje de negocios localizado, con tal vez una reunión en el lugar, revisando algunos correos electrónicos en un espacio de trabajo al aire libre, haciendo una sesión de fitness grupal con colegas y tomando algunas reuniones fuera del sitio. almuerzo o café. El experto en el centro de la ciudad  David Milderdenomina esto como un cambio del antiguo Distrito Comercial Central a lo que él denomina el Distrito Social Central, en el que los trabajadores y las personas se encuentran, colaboran y socializan juntos. A mi modo de ver, el Distrito Comercial Central evolucionará hasta convertirse en un centro en un sistema de Distritos Comerciales Vecinales más descentralizados que van desde el centro de la ciudad hasta los suburbios y las áreas rurales. Lejos de estar muerto, el CBD es quizás el mejor lugar para transformarse de esta manera. 

Los Distritos Comerciales Centrales son los más céntricos y densos de todos los vecindarios urbanos, y los de las áreas metropolitanas más grandes están bien situados para aprovechar la agrupación apretada de talento y actividad económica que los economistas llaman aglomeración. La tendencia de las personas y las ideas a concentrarse en ciertas áreas urbanas y vecindarios es tan poderosa que el economista ganador del Premio Nobel Robert Lucas la identificó como la fuerza más fundamental detrás de la innovación y el crecimiento económico. Si bien el trabajo remoto puede debilitar la atracción de la agrupación geográfica que ha definido la economía del conocimiento, no la acabará. Como dijo recientemente el destacado economista urbano Enrico Moretti “Todo lo que sabemos de la geografía económica antes de Covid nos dice que estas fuerzas de aglomeración son bastante poderosas. Y no hay razón para pensar que la misma tendencia a agruparse será tan diferente en un mundo posterior a Covid “.

Sin embargo, la verdadera innovación de este tipo también tiende a no tener lugar en los cañones de los rascacielos. En el pasado, el CBD era más un lugar para empacar y apilar trabajadores profesionales corporativos en administración, derecho y banca que un centro para la innovación y la creatividad. Fue una consecuencia de la extrema separación entre el trabajo y la vida que caracterizó la era industrial, el lugar de trabajo análogo a lo que eran los suburbios de dormitorios especializados de manera similar para vivir. Y ahí están las semillas de una nueva vida: superar esa separación y transformar los CBD en lugares más vibrantes.

Cuando mi equipo de investigación y yo analizamos los  vecindarios de startups líderes en los EE. UU. En 2016, ninguno era un CBD como se define tradicionalmente. Muchos eran vecindarios urbanos de uso mixto como SOMA y Mission District de San Francisco, y SoHo y Chelsea de Nueva York, vecindarios con mayores comodidades que fueron clave para atraer a nuevos residentes a vivir en las ciudades centrales. . Algunos de estos vecindarios, como los del sur y este de Midtown Manhattan, se encuentran justo en el límite de lo que consideramos los distritos comerciales tradicionales. Pero en lugar de centrarse en la oficina, se definen por una combinación de vida, trabajo y diversión en un entorno transitable. Esto se debe a que lo que impulsa la innovación y el emprendimiento de nuevas empresas no es la densidad de puestos de trabajo u oficinas, sino la densidad de talento: talento que puede mezclarse y mezclarse, y combinarse y recombinarse en medio del choque, el clamor y las colisiones de la densidad a nivel de calle.

El CBD se puede rehacer siguiendo estas líneas. De hecho, muchos estaban evolucionando en esta dirección antes de la pandemia, agregando más cafés, restaurantes, arte y cultura, hoteles boutique y otros terceros lugares, sin mencionar muchos más espacios de trabajo conjunto. Un estudio de 2013 documentó cambios hacia centros urbanos de uso mixto, vibrantes y de trabajo en vivo en ciudades de todas las formas y tamaños que estaban sucediendo hace una década. Tomemos el caso del distrito financiero de Nueva York alrededor de Wall Street, ya que fue reconstruido a raíz de la trágica devastación del 11 de septiembre. En 2000, 24.000 personas vivían al sur de Chambers Street; más de 60.000 lo hacen hoy. En Filadelfia, cerca de 200 edificios industriales y de oficinas vacíos en el centro de la ciudad se han convertido en viviendas u hoteles.

De cara al futuro, las ciudades deben ser intencionales sobre cómo evolucionan estos distritos comerciales: si se los deja a su suerte, se rehacerán de una manera que beneficie a los ya favorecidos y profundice las divisiones económicas, sociales y raciales existentes. En lugar de solo ofrecer incentivos a los propietarios para que conviertan las torres de oficinas en barbecho en residencias de lujo, los legisladores urbanos deben asegurarse de que también se conviertan en  viviendas asequibles muy necesarias . Deben brindar más oportunidades para las empresas propiedad de minorías y garantizar que los trabajadores de servicios desplazados y / o de bajos salarios tengan acceso a trabajos de apoyo familiar mejor pagados en el CBD y en otras partes de la ciudad. El gobierno federal con su estímulo y gastos relacionados puede y debe ser un socio en este esfuerzo. Un modelo para mirar es la asociación que la ciudad de San José, California, trabajó para forjar con activistas comunitarios, grupos vecinales y Google para reconstruir su centro como un vecindario más inclusivo con oficinas, restaurantes, lugares culturales y 1,000 unidades de vivienda asequible, con una contribución de Google de $ 200 millones. 

Tenemos una oportunidad única en un siglo de convertir nuestros distritos comerciales y nuestras ciudades en algo mejor, menos dividido y más inclusivo. Vergüenza para nosotros si no lo captamos.

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