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‘Boom’ de la segunda residencia justo antes del verano

Los compradores nacionales tiran de los precios de la vivienda en las islas y las zonas costeras

El fin (parcial) de las restricciones impuestas por el coronavirus ha creado una fuga en la demanda de viviendas que estaba embalsada. El mercado se muestra sólido y se acerca a niveles precrisis tanto a nivel de compraventas como de precios, pese a que cuando estalló la pandemia algunos expertos vaticinaron un desplome del segmento residencial. Ahora, además, se une el ‘boom’ de las segundas residencias.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan que durante el primer trimestre del año se cerraron más de 130.000 compraventas, lo que supone un 1,9% más que en el primer trimestre de 2020, que solo contó con 15 días de pandemia. A nivel de precios, la tendencia es similar: tras

un año de atonía, la vivienda vuelve a revalorizarse, sobre todo en zonas costeras. Así lo refleja el último estudio publicado por Tinsa. Según los cálculos de la tasadora, las islas (+4,6%) y la costa mediterránea (+3,2%) encabezaron las subidas del sector residencial durante el pasado mes de mayo. A nivel nacional, la revalorización de la vivienda se mantuvo en el 1,3%, mientras que las grandes ciudades arrojaron una subida más discreta, del 0,4%.

El mercado residencial del litoral fue uno de los más afectados por la crisis del año pasado. Las restricciones a la movilidad frenaron en seco las operaciones, tanto de particulares como de inversores. Además, el derrumbe de los pisos turísticos lastró la inversión en estas localizaciones. Sin embargo, el fin de los cierres perimetrales ha provocado una rápida reactivación de las operaciones, impulsadas de igual forma por la cercanía de las vacaciones de verano.

La tasadora defiende además que esta recuperación tiene un marcado acento nacional. «El mercado de vivienda en la costa registra cifras positivas desde los primeros meses de 2021, con una tendencia de recuperación más adelantada que otros grupos geográficos. En numerosas ubicaciones la reactivación ha sido prácticamente inmediata, con un gran impulso de la demanda nacional», explica Andrea de la Hoz, analista sénior de Tinsa.

A diferencia del comprador nacional, los extranjeros todavía están condicionados por restricciones y cuarentenas. Una circunstacia que, sin embargo, no está afectando demasiado al mercado. «La demanda extranjera ya mostraba signos de ralentización en 2019, mostrando incrementos anuales más contenidos desde 2016 tras un periodo de crecimiento iniciado en 2010», explica De la Hoz, que añade que hoy por hoy el único segmento en el que los compradores internacionales mantienen su pujanza es en la vivienda de lujo.

Según las cifras de los Registradores de la Propiedad, los compradores foráneos coparon el 11,3% de las compraventas en 2020, un porcentaje inferior al 12,6% registrado un año antes. Pero el mercado ya daba señales de haber tocado techo antes de que estallase la pandemia del coronavirus en España, ya que el crecimiento entre 2018 y 2019 en términos porcentuales fue nulo.

Para el presidente de TecniTasa, José María Basañez, la atonía de los compradores internacionales se explica más por el Brexit que por el coronavirus. «Los alemanes que residen en España siguen comprando y en los últimos años ha habido un incremento de los escandinavos. Pero los británicos llevan varios años a la baja, y dado que copaban un alto porcentaje de las compraventas totales, la adquisición de viviendas por parte de extranjeros se ha visto afectada», explica el presidente de TecniTasa.

Lo cierto es que la salida del Reino Unido de la Unión Europea ha provocado una depreciación de la libra respecto al euro y al dólar que ha perjudicado las operaciones de los británicos en el extranjero. «A ello se unen las dudas respecto a la asistencia sanitaria que pueden recibir en España, una cuestión que ha tenido una gran importancia entre estos potenciales compradores», añade Basañez.

Mientras los extranjeros se repliegan -al menos mientras se mantengan las restricciones a los viajes internacionales-, los compradores nacionales recuperan su apetito por la segunda residencia. Los expertos consultados coinciden en que la demanda es estable, y las promociones que salen a la venta en los últimos meses se venden con relativa facilidad. Sobre la financiación escogida, la portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, hace referencia a que existe un «decalaje» entre las operaciones de compraventa y los créditos hipotecarios que se explicaría «porque ahora se están invirtiendo los ahorros generados el año pasado, cuando más golpeó la crisis».

Una circunstancia que contrasta con la realidad vivida en la anterior crisis económica, cuando el estallido de la burbuja hipotecaria desencadenó una avalancha de viviendas vacías y sin vender en zonas del litoral. Muchos de estos inmuebles, de hecho, siguen hoy vacíos.

Alquileres y chalés

Pero si algo ha demostrado la pandemia del coronavirus es que es una crisis totalmente distinta a las anteriores. Más allá de la vivienda en el litoral, el director de Estudios de Pisos.com, Ferrán Font, destaca que los precios de la compraventa están mostrando una mayor resistencia que los del alquiler. «En la venta se está produciendo un ligero cambio de tendencia que se está acelerando a partir de mayo. El alquiler, en cambio, todavía registra caídas de precios, sobre todo en las grandes ciudades. Es cierto que son más moderadas que las producidas hace unos meses, pero siguen siendo caídas», explica.

Otra de las tendencias que ha desencadenado la pandemia es un renovado interés por las viviendas unifamiliares en localizaciones alejadas de las grandes ciudades. Los chalés fueron los grandes protagonistas del sector el año pasado, aunque las promotoras empiezan a dudar de que esta tendencia se mantenga a largo plazo. Barea explica que las cifras del primer trimestre ya apuntan a «cierta estabilización de estos mercados respecto a los crecimientos del año pasado».

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